Rappel de la définition de la résidence de tourisme et de ses contraintes juridiques :
Le classement d’un établissement dans la catégorie des résidences de tourisme confère des avantages fiscaux aux propriétaires investisseurs :
- une réduction d'impôt au titre de l'article 199 services du Code général des impôts
- une déductibilité de TVA sur le prix d'acquisition du logement.
Selon l’article D321-1 du code du tourisme, « la résidence de tourisme est un établissement commercial d’hébergement classé, faisant l’objet d’une exploitation permanente ou saisonnière. Elle est constituée d’un ou plusieurs bâtiments d’habitation individuels ou collectifs regroupant, en un ensemble homogène, des locaux d’habitation meublés et des locaux à usage collectif. Les locaux d’habitation meublés sont proposés à une clientèle touristique qui n’y élit pas domicile, pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois. La résidence de tourisme est dotée d’un minimum d’équipements et de services communs (accueil, ménage, petit-déjeuner, fourniture de linge). Elle est gérée dans tous les cas par une seule personne physique ou morale. »
ll résulte de cet article plusieurs conditions de classement de l’établissement en catégorie résidence de tourisme pour rester dans le champ de la défiscalisation :
- Obligation de l’exploitant unique : Une « gestion assurée pour l’ensemble de la résidence de tourisme par une seule personne physique ou morale, liée par un contrat de louage ou de mandat aux copropriétaires ou associés de sociétés d’attribution ».
- Prestations para-hôtelières : l’exploitation doit intégrer trois des quatre services règlementés de prestations para-hôtelières : il s'agit du petit déjeuner, du nettoyage des locaux, de la fourniture du linge de maison et de l'accueil. A noter que c’est l'exploitant qui doit demander le classement et qui en est le titulaire. Et il ne peut obtenir ce classement que s'il est le seul gestionnaire de la résidence.
- Un taux de 70% des lots : Le classement d’un établissement dans la catégorie des résidences de tourisme n’est possible que si au moins 70% des logements sont gérés par un exploitant unique ET pour une durée minimum de 9 ans. Le décret du 16 mars 2015 a abaissé ce seuil à 55 % pour les résidences exploitées depuis plus de neuf ans.
La résidence de tourisme est généralement placée sous le statut de copropriété des immeubles bâtis fixé par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Elle peut aussi être placée sous le régime des sociétés d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé (loi n° 86-18 du 6 janvier 1986).