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Investissement dans l'immobilier locatif : attention dispositif toxic !

Depuis de nombreuses années, les résidences de tourisme, de services, d'étudiants, d'affaires, les résidences médicalisées... sont commercialisées à tout va sous des régimes de défiscalisation variés, ZRR, Demessine, LMNP, Censi Bouvard, De Robien... tous avec des promesses de rendement illusoires et l'attrait d'avantages fiscaux tels que la possibilité de récupérer la TVA sur le prix d'achat et les travaux et des réductions d'impôt sur le revenu.


Petit aperçu du montage de ces dispositifs immobiliers qui impliquent trois parties : le promoteur qui vend les lots de copropriété (et qui parfois conserve la propriété du local de service, complexifiant la situation de la copropriété...), le propriétaire-bailleur qui achète un bien en tant qu'investissement et enfin l’exploitant-locataire qui gère les biens via un bail commercial supposé garantir des loyers et un rendement locatif aux propriétaires.


Or, le prix de vente de ces appartements est surévalué dès le départ par le promoteur par rapport au prix réel du marché au moment de la commercialisation de la résidence.

En 2020, un T2 acheté plus de 160000€ dans les Pyrénées il y a 10 ans est estimé aujourd'hui à 75000€, un studio acheté 100000€ à 50000€. Sur Bordeaux la décote peut être moindre à -30% du prix d'achat !


Alors pourquoi le prix des appartements est surévalué à la vente aux investisseurs ? Pour que le promoteur puisse verser à l'exploitant-locataire de la résidence ce qu'on appelle un fond de concours, qui va permettre à l'exploitant de payer une partie des loyers aux propriétaires les premières années, l'exploitation ne permettant pas à elle seule de l'assurer. Et quand le fonds de concours est épuisé, ou que litige il y a entre promoteur et l'exploitant et que ce premier refuse de reverser le fonds de concours (ou part avec...), les problèmes commencent pour les propriétaires !


L'exploitant-locataire de la résidence continue d'occuper le local de service, perçoit les revenus de l'exploitation, cesse de payer les loyers garantis, reste sourd aux procédures lancées par les propriétaires, voire se met sous sauvegarde judiciaire (pire scénario !)... pour proposer finalement aux propriétaires un avenant au bail avec une baisse de loyers de -30% à -50% !


Et les propriétaires ne peuvent que céder... d'une part car ils sont pris en otage par ce bail commercial, ils ne touchent aucun loyer depuis parfois plus d'un an, ils continuent à rembourser leur emprunt, ils engagent des frais dans des procédures sans fin avec avocat, et d'autre part car ils se doivent, pour continuer à bénéficier du dispositif fiscal, de conserver un bail commercial avec l'exploitant-locataire en place dans la résidence !


Sinon, c'est requalification fiscale, remboursement de tous les avantages fiscaux perçus et remboursement de la TVA ! Double peine pour le propriétaire-investisseur qui ne voulait au départ qu'un placement 'bon père de famille' !


Et ce même bail commercial qui protège si bien l'exploitant-locataire prévoit également une indemnité d'éviction que les propriétaires doivent lui verser au terme du bail s'ils souhaitent récupérer leur bien ! Si l'indemnité d'éviction n'a pas été prévue dans le bail, le Code du Commerce la prévoit et l'exploitant-locataire pourra la réclamer. Indemnité qui peut s'élever entre 2 mois et 2 ans de loyers !


Le modèle économique de ces dispositifs de défiscalisation est tout simplement irréaliste, et connu pour l'être par tous les acteurs impliqués dans ces montages de défiscalisation dans l'immobilier locatif.


Nous vous invitons à consulter le site internet de la Fédération Nationale des Associations de Propriétaires en Résidences de Tourisme qui compte déjà 120 associations de propriétaires en France.








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@Bluelys, Gestionnaire de résidences de tourisme, Paris, France