Rappel du mécanisme fiscal d'un investissement locatif en ZRR Demessine et obligations de l'investisseur.
Les investissements défiscalisant dans le cadre de la loi dite « Demessine » sont définis par l'article 199 décies E du CGI :
« Tout contribuable qui, entre le 1er janvier 1999 et le 31 décembre 2012, acquiert un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement faisant partie d'une résidence de tourisme classée dans une zone de revitalisation rurale (les fameuses ZRR) et qui le destine à une location dont le produit est imposé dans la catégorie des revenus fonciers (non meublé) bénéficie d'une réduction d'impôt sur le revenu. Cette réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient de ces logements dans la limite de 50 000 euros pour une personne célibataire, veuve ou divorcée et de 100 000 euros pour un couple marié. Son taux est de 25 %. Il ne peut être opéré qu'une seule réduction d'impôt à la fois et elle est répartie sur six années au maximum. Elle est accordée au titre de l'année d'achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure et imputée sur l'impôt dû au titre de cette même année à raison du sixième des limites de 12 500 euros ou 25 000 euros puis, le cas échéant, pour le solde les cinq années suivantes dans les mêmes conditions… Le propriétaire doit s'engager à louer le logement nu pendant au moins neuf ans à l'exploitant de la résidence de tourisme…En cas de non-respect de l'engagement ou de cession du logement, la réduction pratiquée fait l'objet d'une reprise au titre de l'année de la rupture de l'engagement ou de celle de la cession »
Il ne peut être opéré qu’une seule réduction d’impôt à la fois et elle est répartie sur six années au maximum.
Pour ouvrir droit à l’avantage fiscal, le logement doit être affecté de manière effective et continue à la location pendant une durée de neuf ans au profit de l’exploitant de la résidence de tourisme.
En cas de changement d’exploitation au cours de la période couverte par l’engagement, le logement doit être loué au nouvel exploitant (jusqu'au terme de la période) dans un délai d’un mois. Il est cependant désormais admis que la période de vacance du logement concerné avant sa location à un nouvel exploitant puisse, dans certains cas limitativement énumérés de défaillance de l'exploitant précédent, être supérieure à un mois, sans toutefois pouvoir excéder douze mois. (BOI-IR-RICI-220-20 n°50 à 130).
L’engagement de location porte sur 9 ans de date à date à compter de la prise d’effet du bail initial, en cas de rupture de l’engagement, une reprise d’impôt est effectuée.
L’investisseur étant imposé dans la catégorie des revenus fonciers, il peut déduire fiscalement de ses loyers (produits) l’ensemble des charges réelles qu’il supporte, c’est à dire notamment :
- Les intérêts d’emprunts contractés pour le financement de l’acquisition du logement locatif ainsi que les frais d’assurance liés à l’emprunt
- Les charges qu’il supporte et ne récupère pas sur son locataire : taxe foncière, dépenses de réparation et d’entretien, primes d’assurance, etc. Les frais de rémunération des concierges, les frais de rémunération, honoraire et commission et les frais de procédure (avocat, huissier...) sont déductibles pour leur montant réel.
- Les autres frais de gestion sont en principe déductibles pour un montant forfaitaire de 20 € par local.
La rupture de l’engagement de location, de même que la cession du bien, entraînent la reprise de l’avantage fiscal perçu et le remboursement de la TVA.
IMPORTANT : la réduction d’impôt n’est, toutefois, pas remise en cause lorsque la rupture de l’engagement de location résulte :
- de l’invalidité relevant de la 2ème ou de la 3ème des catégories prévues à l’article L 341-4 du Code de la sécurité sociale,
- du licenciement ou du décès du contribuable ou de l’un des époux soumis à l’imposition commune,
- ou de l’expropriation pour cause d’utilité publique de la résidence.