Nombreux sont les investisseurs privés qui ont investi dans des résidences sous des régimes de défiscalisation attrayants : Censi Bouvard, Demessine, Scellier, De Robien…
Le résultat est malheureusement connu : montage économiquement non viable, défaillances de gestionnaires peu scrupuleux, réduction importante de loyer ou arrêt total, non entretien des biens donnés en gestion, risque de requalification fiscale, impossibilité de revendre son bien avant de sortir du système, indemnité d'éviction… c'est la double peine pour les particuliers investisseurs, dont bon nombre essais de se défendre en montant des associations de propriétaires, d'autres faisant malheureusement faillite et ayant leur bien vendu aux enchères... et d'autres régimes fiscaux ayant le même schéma voient encore le jour aujourd'hui !
Confrontés à ces difficultés et pour sortir de ce piège, certains investisseurs font le choix de reprendre à leur compte la gestion de l’exploitation de leur résidence via une société créée dans ce but, d’une part pour contrôler l’ensemble de l’activité de la résidence, pour assurer la pérennité de leur bien, et surtout pour éviter le redressement fiscal.
Le principe de base de l'autogestion est le suivant :
Une fois récupéré le fonds de commerce de la résidence et le local de service, les copropriétaires constituent ensemble une société en autogestion sous la forme d’une SAS (en remplacement du gestionnaire) à qui ils vont louer leur lot en vertu d’un bail commercial.
Le montage revient donc pour les propriétaires à signer un bail avec la SAS, c’est-à-dire indirectement avec eux-mêmes.
L’exigence légale de l’engagement locatif est donc respectée et l’avantage fiscal ne peut être remis en cause par les services fiscaux.
Ensuite, deux modes d’exploitation peuvent être envisagés :
La SAS de copropriétaires ainsi créée assure elle-même la gestion et l’exploitation de la résidence (autogestion en mode interne) ou bien elle la délègue à un prestataire indépendant externe (autogestion déléguée).
- Dans l’autogestion interne par la SAS, il est vital que les copropriétaires soient très motivés, s’entendent sur des objectifs communs et s’impliquent énormément. Ce qui n’est pas simple et la dispersion géographique des propriétaires de la résidence n’arrange rien pour l'organisation et la gestion de la société à distance.
Les copropriétaires se retrouvent à gérer et commercialiser bénévolement leur résidence par eux-mêmes, sur leur temps de loisirs. Une rémunération des copropriétaires membres actifs du bureau de la SAS étant à proscrire, les services fiscaux pouvant la considérer comme loyers déguisés.
Mais la gestion d’une société et l’exploitation d’une résidence est un métier : on ne s’improvise pas dirigeant ET hôtelier. Les contraintes et les responsabilités sont nombreuses pour les copropriétaires-dirigeants de la société, la charge de travail est lourde et l’activité de l'exploitation est réellement chronophage : activité saisonnière, 7j/7, fortement soumise aux conditions climatiques, à la conjoncture, au marché du tourisme, au turnover du personnel...
Le modèle, bien que viable, est fortement dépendant d’au minimum deux copropriétaires qui s’investissent entièrement dans cette nouvelle profession qu’est l’hôtellerie.
- Dans l’autogestion déléguée, la SAS d’exploitation délègue la gestion de la résidence à un prestataire externe via un mandat de gestion et/ou commercialisation. Elle est alors une interface juridique qu’on glisse entre les copropriétaires et l’exploitant véritable.
La SAS des copropriétaires conserve le fonds de commerce et les baux, perçoit directement la totalité du chiffre d’affaires, verse les loyers à chaque copropriétaire. Les copropriétaires exercent donc un meilleur contrôle sur l’exploitation (suivi des comptes, choix stratégiques d’investissements, d'entretien des biens…), restent décisionnaires et en perçoivent tous les résultats.
Le prestataire externe quant à lui s’engage à apporter tous les soins à la bonne exploitation du fonds de commerce et assurer la bonne gestion de la résidence pour le compte de la SAS d’exploitation ; il est rémunéré sous forme d’honoraires de gestion avec un fixe et un variable.
Ce modèle parfaitement transparent présente plusieurs avantages :
- Soulager les copropriétaires qui ne seraient pas tentés par la gestion et l’administration complète de leur résidence ainsi que des responsabilités de l’exploitation.
- Le contrat de bail est substitué par un contrat de mandat, bien plus favorable aux copropriétaires car il est révocable annuellement selon des conditions définies contractuellement pour éviter tout abus. Les propriétaires ont ainsi un réel contrôle sur le gestionnaire prestataire externe.
- Les propriétaires retrouvent la maîtrise et le contrôle de leur résidence tout en conservant le bénéfice des avantages fiscaux propres aux résidences de tourisme. Ils décident également des travaux à effectuer, leur bien est entretenu et valorisé.
Il reste que le succès de ce montage dépend essentiellement des compétences de l’équipe de la résidence ET de l’équipe dirigeante de la SAS d’exploitation.
Mais il existe bel et bien des reprises qui marchent et je vous invite à nous consulter pour avoir un retour d'expérience sur l'autogestion ou de vous approcher de la FNARPT (Fédération Nationale des Associations de Propriétaires en Résidences de Tourisme) pour recueillir d'autres témoignages.
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